Cijene nekretnina jedna su od najčešćih tema posljednjih godina i upravo od nje sve i kreće kada kupujete ili prodajete stan, vikendicu, apartman, zemljište… Saznajte od dizajnerice Mirjane Mikulec nešto više o tome.

Ako prodajete nekretninu prvi korak prije oglašavanja jest definiranje njezine cijene, s druge strane, ako je kupujete prvi korak je definiranja budžeta koji za nju imate. Cijena nekretnine formira se prema dvije kategorije, promjenjivim i nepromjenjivim faktorima.

Dizajnerica Mirjana Mikulec, koja već nekoliko godina vodi i agenciju za nekretnine otkriva nekoliko faktora koji najviše utječu na cijenu nekretnine.

Nepomjenjivi faktori:

Lokacija nekretnine

Prvi i najvažniji nepromjenjivi faktor je lokacija nekretnine, ali tu trebamo razlikovati makrolokaciju i mikrolokaciju.

Makrolokacija je dio grada, odnosno kvart u kojem je nekretnina smještena. Ona je važna jer najčešće predstavlja prvi uvjet kupca kod potrage za nekretninom.

Mikrolokacija se pokazala kao još važniji faktor. Ona definira udaljenost nekretnine od svih važnih sadržaja za život kao što su primjerice vrtić, škola, javni prijevoz, trgovine i slično. Razlike između makro lokacije i mikrolokacije mogu bit značajne pa je takva i razlika u cijeni.

Površina nekretnine

Idući faktor, uz lokaciju je površina nekretnine, ali od površine je bitniji tlocrt stana. Naime, kupcima je više od same površine važna njezina iskoristivost i broj soba koje imaju na raspolaganju ili mogu imati nakon eventualne adaptacije. Osim toga, balkon, lođa, terasa ili dvorište uvijek će olakšati prodaju nekretnine i podići joj cijenu.

Etaža na kojoj se nekretnina nalazi

Katnost se također pokazala kao vrlo važan čimbenik kod formiranje cijene, a naročito kod stanova bez lifta. Nakon covid pandemije i lockdowna primjetna je veća potražnja za prizemljem koje ima vrt ili dvorište. Osim njega, prvi kat je već standardno popularan. Osim katnosti, kupcima zna biti važan i položaj u zgradi i tu ne pričamo samo o orijentaciji, već samoj poziciji stana, a praksa je pokazala da kupci nisu skloni stanovima na samom rubu zgrade jer procjenjuju da zbog toga mogu imati veće režijske troškove.

O problemu parkinga ne moramo puno pričati pa je sasvim jasno kako parkirno ili garažno mjesto mogu značajno utjecati na cijenu.

Promjenjivi faktori:

Kada je riječ o promjenjivim faktorima, njih je također nekoliko.

Stanje nekretnine

Prvo je stanje nekretnine, ono što nam je do sada iskustvo pokazalo jest da se nekretnine, osim ako nije riječ o novogradnji najlakše prodaju kada im je potrebna potpuna adaptacija. Budući da prodavatelji  neko vrijeme nisu u takve nekretnine ni ulagali, ne očekuju povrat uloženog pa se lakše postigne i dogovor oko cijene.

Najizazovnije je definiranje i postizanje željene cijene za nekretnine koje su djelomično adaptirane. Problem nastaje jer prodavatelj smatra da je riječ o adaptiranoj nekretnini, dok kupac takvu nekretninu percipira gotovo pa jednako kao i zapuštenu.

APN i druge subvencije

Vanjski utjecaji kao što su primjerice APN i druge subvencije također utječu na formiranje cijene kvadrata. U vrijeme kada su ovakve mjere aktualne veći se broj ljudi odlučuje na kupnju pa samim time i raste cijena nekretnina

Ako niste sigurni u vlastitu procjenu obratite se stručnjacima koji će definirati cijenu, ali i uštedjeti vrijeme.